Le marché immobilier résidentiel belge a traversé une période de mutation significative en 2023, marquée par une augmentation des prix, une baisse du volume des transactions et une demande persistante malgré la hausse des taux d’intérêt. Cet article examine les chiffres clés et les tendances à surveiller pour 2024, tout en se projetant sur les perspectives de croissance pour 2025.

Croissance démographique et structure des ménages

Selon les données de Statbel, au début de l’année 2023, la population belge atteignait 11,7 millions d’habitants, marquant une hausse notable de 0,98 %, bien au-dessus de la moyenne historique de 0,5 %. Cette croissance démographique, largement attribuable à l’immigration, influence directement la demande en logements. Avec 5,1 millions de ménages privés, dont près de 1,8 million de personnes vivant seules, les besoins en logements évoluent. En particulier, la Région de Bruxelles-Capitale se distingue par un taux élevé de ménages composés d’une seule personne (47,1 %), bien supérieur à la moyenne nationale (35,9 %).

Impact des taux d’intérêt sur les transactions

L’année 2023 a vu une nette diminution du volume des transactions immobilières résidentielles. En effet, la hausse des taux d’intérêt a provoqué un ralentissement significatif de l’activité sur le marché, avec une chute de -25,6 % au premier trimestre, suivie d’une nouvelle baisse de -16,5 % au deuxième trimestre. Sur les six premiers mois de l’année, 60 834 transactions ont été enregistrées, soit une baisse de près de 60 % par rapport à 2022, qui avait comptabilisé 150 964 transactions à la même période.

La Flandre a été la plus impactée, enregistrant une baisse de -25,2 % du volume des transactions, contre des baisses plus modérées en Wallonie (-13,2 %) et à Bruxelles (-14,1 %).

Une hausse continue des prix malgré tout

Contrairement aux attentes face à la hausse des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier résidentiel n’ont pas fléchi. Les maisons et appartements de seconde main ont continué à se valoriser. Les appartements, par exemple, ont vu leurs prix augmenter de 5 % au deuxième trimestre 2023. Le prix médian pour un appartement dans la région de Bruxelles-Capitale s’élève désormais à 255 000 €, tandis qu’il est de 245 000 € en Flandre et de 320 000 € pour les maisons.

Les hausses de prix les plus importantes sont observées en Flandre, où le prix des appartements a grimpé de 6 % sur les 12 derniers mois, contre une augmentation de 4,35 % en Wallonie. Ces tendances laissent présager une stabilité des prix, même si la demande en logements continue d’évoluer en fonction des conditions économiques.

Nouvelles constructions et tendances en matière de permis

Le coût croissant des matériaux de construction et des terrains a entraîné une augmentation des prix des nouveaux appartements. À Bruxelles, le prix des appartements neufs commence à 3 000 €/m² dans les quartiers moins chers, et peut dépasser les 6 000 €/m² dans les zones prisées. Des villes comme Gand, Anvers ou Louvain enregistrent des prix de 4 000 à 5 000 €/m², avec des hausses constantes au fil des mois.

Quant aux permis de construire, les données montrent un net recul du nombre de nouveaux permis pour appartements depuis 2018, avec une baisse de près de 30 % en 2023 par rapport à cette année record. Cependant, les permis pour la construction de maisons individuelles continuent d’augmenter, un signe que les besoins en logements évoluent vers des solutions plus personnalisées.

Un marché résilient, mais sous tension

Malgré les défis posés par la conjoncture économique et l’évolution des taux d’intérêt, le marché immobilier belge reste résilient. La demande en logements, stimulée par une croissance démographique soutenue et des dynamiques de ménages en mutation, continue de croître. Toutefois, le ralentissement du volume des transactions et l’augmentation constante des prix posent des questions sur l’accessibilité future des logements.

Perspectives pour 2025

Les dernières prévisions du secteur bancaire prévoient une croissance annuelle en 2025. Cette reprise économique devrait contribuer à renforcer la confiance des consommateurs et stimuler l’activité sur le marché immobilier résidentiel. Avec une demande toujours présente, notamment dans les segments de l’immobilier résidentiel abordable, les acteurs du marché devront faire preuve d’agilité pour s’adapter aux nouvelles attentes des acheteurs et des locataires.

En conclusion, le secteur immobilier belge se trouve à un tournant où les défis et les opportunités coexistent. Les acteurs du marché doivent naviguer avec prudence tout en restant attentifs aux évolutions économiques et sociales pour assurer un développement durable du marché résidentiel.